Просрочка по ссуде под залог недвижимости

В большинстве случаев оценка имущества передается сторонним оценочным компаниям. Используемые методологии еще не стандартизированы.

кредит под недвижимость, Indiabulls Housing, ипотека, жилищный кредит, NPA, India Ratings, NBFC, деловые новости, безнадежная ссудаСтремление к расширению кредитного портфеля в условиях интенсивной конкуренции ослабило применение методов снижения рисков.

Просрочки по портфелю займов Индии под залог имущества (LAP), которые были скромными до прошлого года, могут значительно увеличиться в следующие четыре квартала, говорится в отчете.



Подняв красный флаг, он заявил, что за 2-3 года правонарушения утроились. Согласно отчету India Ratings and Research (Ind-Ra), просрочка может даже превышать 5 процентов на статической основе для нескольких небанковских финансовых организаций (NBFC), что примерно в 3 раза больше, чем в 2014 финансовом году. Признаки раннего стресса четко видны в пулах бизнес-кредитов LAP, оцененных Ind-Ra, на что указывает резкий рост просроченной задолженности на 90 дней для некоторых крупных игроков, говорится в сообщении.

Кредитование LAP - это бизнес-кредит, взятый под базовое имущество (коммерческое / жилое) в качестве основного залога. Хотя недвижимость служит залогом для возмещения в случае дефолта, в идеале ссуду следует выдавать на основе денежных потоков заемщика (в основном предприятий малого и среднего бизнеса), а не только на основе стоимости залога. Это не совсем так. Более того, значительная часть роста в недавнем прошлом была связана с оттоком, когда более крупная ссуда выдается тому же заемщику конкурирующим NBFC на основе более высокой оценки собственности.



В последние 2-3 года возникли серьезные опасения по поводу качества LAP в системе. Среди наиболее быстрорастущих сегментов есть некоторые опасения по поводу устойчивости и устойчивости этого сегмента к экономическому спаду, особенно в сфере недвижимости.



В нем говорится, что сочетание застойных цен на недвижимость, особенно в мегаполисах и крупных городах, которые являются основными рынками для средних и крупных LAP, и давление на рефинансирование из-за уклонения от риска у некоторых финансистов, вызывают стресс.

Существует ограниченная статистическая корреляция между показателями просрочки платежей и соотношением кредита к стоимости (LTV). Исследование Ind-Ra его портфеля LAP, созданного за последние пять лет, показывает, что все ссуды, независимо от года их выдачи, испытывают самый высокий уровень просрочек в 2016 году. Тем не менее, проскальзывания в LAP растут одновременно с годами выдачи. LTV ранее выданных ссуд уменьшилась из-за постоянного роста цен на недвижимость и амортизации основной суммы долга, что указывает на эффект обрыва. При этом портфель с более низким LTV, вероятно, будет иметь меньшие убытки в случае дефолта (LGD), говорится в сообщении.

Рынок LAP входит в деликатную фазу, когда, хотя доходность сокращается, стоимость кредитов начала расти. Высокая доходность в начале этого десятилетия в сегменте LAP (почти на 500 базисных пунктов выше, чем базовая ставка Государственного банка Индии («IND AAA» / стабильная)) и незначительные кредитные расходы (ниже 30 базисных пунктов), обеспечивающие доходность с поправкой на высокий риск. привлекло много игроков; некоторые из них не обязательно обладали ключевой компетенцией в этом сегменте. Тем не менее, острая конкуренция привела к значительному снижению доходности, которая упала примерно до 300 базисных пунктов по сравнению с базовой ставкой Государственного банка Индии, говорится в сообщении.



После корректировки на разворот доходности по NPA и операционным расходам, доходность может не оставить, по крайней мере, для нескольких игроков с неконкурентоспособными затратами на финансирование, достаточного количества буферов для поглощения всплесков стоимости кредита.

Стремление к расширению кредитного портфеля в условиях интенсивной конкуренции ослабило применение методов снижения рисков. Нежилые объекты (в том числе промышленные, коммерческие, земли в собственность, незанятые жилые помещения и др.) Все чаще принимаются в качестве залога. Для некоторых игроков эта доля может доходить до 30% портфеля. В то время как LTV ниже для нежилой недвижимости, реализация при ликвидации также ниже для них. По словам Ind-Ra, исследование Ind-Ra о возмещении пула кредитов МСП, приобретенных компаниями по реконструкции активов (ARC) за счет нежилого залога, указывает на плохое возмещение 25% непогашенной основной суммы долга.

В большинстве случаев оценка имущества передается сторонним оценочным компаниям. Используемые методологии еще не стандартизированы. Кроме того, рынок недвижимости имеет ограниченную глубину и вторичные продажи, и, следовательно, предполагает большую субъективность. Кроме того, история показывает, что стоимость недвижимости может существенно колебаться, и корректировки могут происходить внезапно. Это происходит в свете многократного роста цен на недвижимость в Индии за последние полтора десятилетия. Неликвидность рынка недвижимости также делает мониторинг цен на залог на постоянной основе сложным и дорогостоящим делом, а данные о движении цен могут поступать со значительным запаздыванием.



Новые рынки, помимо мегаполисов и городов первого уровня, предлагают возможности роста для этого сегмента, поскольку постепенный рост объемов сталкивается с давлением в традиционных регионах. Конкуренция на более мелких и новых рынках по-прежнему умеренная, что позволяет кредиторам учитывать риск (доходность в этом сегменте обычно превышает 14%), говорится в сообщении. Кроме того, производительность портфеля LAP с низким билетом демонстрирует лучшую производительность. Тем не менее, этот продукт стал популярным только в последние пару лет и, следовательно, имеет низкую приправу.

НБФК, ограниченные отсутствием инфраструктуры для прямого получения кредитов, обнаружили, что легче и дешевле наращивать масштаб в сегменте через сторонних посредников. Однако такая форма получения ссуды может иметь последствия для морального риска и может повлиять на оценку кредитоспособности. Кроме того, большое присутствие посредников увеличило отток портфеля, что привело к неадекватной выдержке для части портфеля.



Первичные исследования показывают, что в течение последних нескольких кварталов отток портфелей среди НБФК был значительным фактором инкрементного роста ссуд, а перенос баланса приводил к увеличению объема заимствований. Предполагается, что более высокие суммы ссуд были поддержаны ростом цен на недвижимость, хотя способность заемщика (с точки зрения дохода) погасить более высокую сумму платежа по кредиту не обязательно поспевает за темпами. Таким образом, перенос баланса маскирует истинное напряжение. Кроме того, переработка залога становится сложной задачей, поскольку постепенный рост цен на недвижимость снизился, сказал Инд-Ра.